Переуступка ипотеки: как купить квартиру в ипотеку по переуступке в новостройке

С процессом переуступки связано несколько понятий:

• договор цессии – официальное название договоров переуступки;
• цедент – тот, кто уступает свое право требования (в данном случае право получить квартиру), то есть «продавец»;
• цессионарий – тот, кто получает право требования, то есть покупатель, который становится новым дольщиком.

От продавца дополнительно понадобится пакет документов:

• ДДУ с застройщиком;
• справка об отсутствии задолженности перед застройщиком;
• согласие супруга на продажу (если продавец состоит в зарегистрированном браке);
• разрешение на переуступку, подписанное застройщиком (если ДДУ предусматривает согласование с ним цессии).

Плюсы и минусы переуступки

Сделки по переуступке широко распространены, потому что:

• стоимость квартиры в строящемся комплексе ниже, чем у аналогичной на вторичном рынке;
• ждать окончания строительства придется недолго (в сравнении с покупкой жилья на этапе «котлована»);
• можно купить понравившуюся по планировке, площади и расположению квартиру, даже если у застройщика уже нет подходящих объектов для продажи;
• нет рисков, присущих вторичному жилью (например, прописанные жильцы);
• при желании можно продать квартиру после сдачи дома и заработать на разнице в цене.

Прежде чем решаться на заключение договора переуступки, важно изучить не только плюсы, но и минусы таких сделок.

Недостатки у договора цессии тоже есть:

• изменить текст ДДУ невозможно, права и обязанности переходят к новому дольщику «как есть»;
• застройщик может объявить о банкротстве даже на финальной стадии строительства, и объект останется недостроенным;
• необходимо тщательно проверить застройщика (репутация, строительная документация, юридическая благонадежность);
• нужно изучить благонадежность дольщика-продавца (если он объявит о банкротстве, договор переуступки может быть признан недействительным);
• обязательно отследить все сделки, связанные с переуступаемой квартирой, чтобы избежать риска двойной переуступки.

Пошаговая инструкция для покупки по переуступке

Договоры по переуступке недвижимости немного сложнее, чем аналогичные сделки купли-продажи.

Чтобы оформить покупку квартиры по переуступке прав правильно и не забыть о важных деталях, изучите пошаговую инструкцию:

1. Юридическая проверка дольщика-продавца, компании-застройщика и самого объекта строительства. Касательно продавца: нужно проверить, действительно ли у него есть права по ДДУ (уточняется по актуальной выписке из ЕГРН) и нет ли задолженности перед застройщиком. По застройщику проверяется разрешительная документация на строительство, договор на право пользования землей и проектная декларация.

2. Изучение ДДУ. Помимо анализа основных пунктов, особое внимание нужно обратить на следующие моменты:

   • предусматривает ли документ возможность переуступки недвижимости;
   • если переуступка не запрещена, нужно ли будет получать согласие застройщика на такую сделку.

3. Составление и согласование договора цессии. В тексте документа обязательно указать:

   • характеристики квартиры;
   • паспортные данные и банковские реквизиты продавца и покупателя;
   • сумму сделки;
   • параметры ДДУ, заключенного между дольщиком-продавцом и застройщиком;
   • порядок уведомления застройщика о смене дольщика.

   Также в договоре важно указать, что права на недвижимость по ДДУ переходят к новому дольщику в полном объеме.

4. Подача документов в регистрирующий орган

   Переуступка по ДДУ должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для того чтобы зарегистрировать сам документ и права нового дольщика, необходимо обратиться в МФЦ.

5. Окончательно рассчитаться в соответствии с договором.

   Закон не запрещает передавать всю сумму продавцу до завершения процедуры регистрации, но все же надежнее рассчитываться после. Это связано с риском многократной продажи. Если же продавец настаивает на проведении расчета до процедуры регистрации, лучше выбрать максимально безопасный способ — например, арендовать депозитарную ячейку.

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку почти ничем не отличается от обычного договора цессии. Просто дополнительно появляется этап оформления ипотечного займа.

Если права по ДДУ в залоге — то есть продавец-дольщик покупал недвижимость в ипотеку — для заключения сделки по переуступке потребуется письменное разрешение от банка. Финансовые организации неохотно согласовывают подобные сделки, если ипотека не погашена.

Здесь есть два основных варианта развития событий:

• Банк не согласовывает переуступку. Продавец-дольщик погашает ипотеку за счет авансового платежа, полученного от покупателя. Тогда важно заключить предварительный договор, где будет указан порядок взаиморасчетов с учетом аванса.
• Банк дает согласие на цессию. В этой ситуации покупатель становится не только новым дольщиком, но и занимает «место» заемщика в договоре ипотечного займа. Если новый покупатель получил ипотеку в другом банке, то сделка проходит между двумя банками — дольщика и нового покупателя.

Взаиморасчет по цессии с одной или двумя ипотеками может пройти и в другом формате — все зависит от конкретной сделки, условий банков.

Если при взаиморасчетах между дольщиком-продавцом и застройщиком использовался эскроу-счет, это не помешает заключить договор переуступки. После регистрации договора переуступки покупатель должен переоформить этот счет на себя, а также заменить в нем реквизиты банковского счета.

При оформлении переуступки семьи с детьми вправе воспользоваться программами господдержки. Льготная ипотека с низкими ставками, с использованием материнского капитала позволяет дешевле купить недвижимость в новостройке. У переуступки с оформлением семейной ипотеки есть свои тонкости и нюансы:

• условия цессии и возможность оформить договор через определенный банк нужно согласовать с застройщиком;
• выбрать банк и уточнить, поддерживает ли финансовая организация оформление сделок по переуступке.

Приобретение недвижимости по переуступке – это шанс обзавестись квартирой в новостройке по выгодной цене. Чтобы заключить договор, понадобится:

1. выбрать объект, проверить застройщика и строительную документацию;
2. внимательно прочитать ДДУ, уточнить, допустима ли переуступка;
3. заключить договор цессии и зарегистрировать его;
4. не забыть переоформить на себя эскроу-счет, если он был оформлен;
5. подождать ввода в эксплуатацию и праздновать новоселье.

Если продавец-дольщик оформлял ДДУ в ипотеку, дополнительно понадобится получить согласие банка. Риски у таких сделок есть, однако при грамотном подходе к проверке всех участников и составлению договора, проблем обычно не возникает.