Переуступка квартиры: основные понятия
Когда недвижимость продается на стадии строительства, покупатель и застройщик заключают договор долевого участия (ДДУ). Тогда покупатель становится дольщиком. Он пока не собственник квартиры в новостройке, потому что дом еще не сдан в эксплуатацию. Покупатель приобретает право получить определенную квартиру, как только застройщик сдаст объект.
Если дольщик хочет продать свою будущую квартиру до ввода в эксплуатацию, он может заключить с другим покупателем договор переуступки. Что это такое? После заключения договора переуступки прав дольщик получает деньги, а покупатель становится дольщиком вместо него. То есть по сути переуступка квартиры – это замена дольщика в ДДУ. Предмет договора в этом случае — не объект недвижимости, а права требовать его у застройщика.
С процессом переуступки связано несколько понятий:
- договор цессии – официальное название договоров переуступки;
- цедент – тот, кто уступает свое право требования (в данном случае право получить квартиру), то есть «продавец»;
- цессионарий – тот, кто получает право требования, то есть покупатель, который становится новым дольщиком.
Если же речь идет о сделке между покупателем и застройщиком в случае недостроенного дома, то это договор долевого участия.
Какие документы нужны для оформления переуступки квартиры?
При заключении сделки по переуступке от обеих сторон (продавца и покупателя) потребуются паспорта и квитанции об оплате госпошлины. Если продавец – юридическое лицо, то предоставляются документы, подтверждающие регистрацию.
От продавца дополнительно понадобится пакет документов:
- ДДУ с застройщиком;
- справка об отсутствии задолженности перед застройщиком;
- согласие супруга на продажу (если продавец состоит в зарегистрированном браке);
- разрешение на переуступку, подписанное застройщиком (если ДДУ предусматривает согласование с ним цессии).
Если один из дольщиков-продавцов несовершеннолетний, нужно согласие органов опеки. Если изначально ДДУ заключался с ипотекой, то для заключения договора переуступки может потребоваться согласие банка-залогодержателя.
Что нужно знать перед покупкой квартиры по переуступке?
Плюсы и минусы переуступки
Сделки по переуступке широко распространены, потому что:
- стоимость квартиры в строящемся комплексе ниже, чем у аналогичной на вторичном рынке;
- ждать окончания строительства придется недолго (в сравнении с покупкой жилья на этапе «котлована»);
- можно купить понравившуюся по планировке, площади и расположению квартиру, даже если у застройщика уже нет подходящих объектов для продажи;
- нет рисков, присущих вторичному жилью (например, прописанные жильцы);
- при желании можно продать квартиру после сдачи дома и заработать на разнице в цене.
Прежде чем решаться на заключение договора переуступки, важно изучить не только плюсы, но и минусы таких сделок.
Недостатки у договора цессии тоже есть:
- изменить текст ДДУ невозможно, права и обязанности переходят к новому дольщику «как есть»;
- застройщик может объявить о банкротстве даже на финальной стадии строительства, и объект останется недостроенным;
- необходимо тщательно проверить застройщика (репутация, строительная документация, юридическая благонадежность);
- нужно изучить благонадежность дольщика-продавца (если он объявит о банкротстве, договор переуступки может быть признан недействительным);
- обязательно отследить все сделки, связанные с переуступаемой квартирой, чтобы избежать риска двойной переуступки.
Совет юриста: При переуступке важно уточнить, не был ли заключен акт приема-передачи квартиры от застройщика продавцу на момент заключения сделки. Так как датой исполнения обязательств застройщика считается не дата регистрации права собственности на квартиру, а день подписания акта приема-передачи. Если выяснится, что такой акт уже подписан, сделку по переуступке признают недействительной, потому что квартира будет уже в наличии. Для такой сделки нужно заключать ДКП.
Кстати, в некоторых ситуациях застройщик вправе подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, без участия дольщика, так что стоит проверить этот момент очень внимательно.
Пошаговая инструкция для покупки по переуступке
Договоры по переуступке недвижимости немного сложнее, чем аналогичные сделки купли-продажи.
Чтобы оформить покупку квартиры по переуступке прав правильно и не забыть о важных деталях, изучите пошаговую инструкцию:
- Юридическая проверка дольщика-продавца, компании-застройщика и самого объекта строительства. Касательно продавца: нужно проверить, действительно ли у него есть права по ДДУ (уточняется по актуальной выписке из ЕГРН) и нет ли задолженности перед застройщиком. По застройщику проверяется разрешительная документация на строительство, договор на право пользования землей и проектная декларация.
Изучение ДДУ. Помимо анализа основных пунктов, особое внимание нужно обратить на следующие моменты:
- предусматривает ли документ возможность переуступки недвижимости;
- если переуступка не запрещена, нужно ли будет получать согласие застройщика на такую сделку.
Составление и согласование договора цессии. В тексте документа обязательно указать:
- характеристики квартиры;
- паспортные данные и банковские реквизиты продавца и покупателя;
- сумму сделки;
- параметры ДДУ, заключенного между дольщиком-продавцом и застройщиком;
- порядок уведомления застройщика о смене дольщика.
Также в договоре важно указать, что права на недвижимость по ДДУ переходят к новому дольщику в полном объеме.
Подача документов в регистрирующий орган
Переуступка по ДДУ должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для того чтобы зарегистрировать сам документ и права нового дольщика, необходимо обратиться в МФЦ.
Окончательно рассчитаться в соответствии с договором.
Закон не запрещает передавать всю сумму продавцу до завершения процедуры регистрации, но все же надежнее рассчитываться после. Это связано с риском многократной продажи. Если же продавец настаивает на проведении расчета до процедуры регистрации, лучше выбрать максимально безопасный способ — например, арендовать депозитарную ячейку.
Покупка квартиры по переуступке в ипотеку почти ничем не отличается от обычного договора цессии. Просто дополнительно появляется этап оформления ипотечного займа.
Если права по ДДУ в залоге — то есть продавец-дольщик покупал недвижимость в ипотеку — для заключения сделки по переуступке потребуется письменное разрешение от банка. Финансовые организации неохотно согласовывают подобные сделки, если ипотека не погашена.
Здесь есть два основных варианта развития событий:
- Банк не согласовывает переуступку. Продавец-дольщик погашает ипотеку за счет авансового платежа, полученного от покупателя. Тогда важно заключить предварительный договор, где будет указан порядок взаиморасчетов с учетом аванса.
- Банк дает согласие на цессию. В этой ситуации покупатель становится не только новым дольщиком, но и занимает «место» заемщика в договоре ипотечного займа. Если новый покупатель получил ипотеку в другом банке, то сделка проходит между двумя банками — дольщика и нового покупателя.
Взаиморасчет по цессии с одной или двумя ипотеками может пройти и в другом формате — все зависит от конкретной сделки, условий банков.
Если при взаиморасчетах между дольщиком-продавцом и застройщиком использовался эскроу-счет, это не помешает заключить договор переуступки. После регистрации договора переуступки покупатель должен переоформить этот счет на себя, а также заменить в нем реквизиты банковского счета.
Оформление семейной ипотеки по переуступке квартиры
При оформлении переуступки семьи с детьми вправе воспользоваться программами господдержки. Льготная ипотека с низкими ставками, с использованием материнского капитала позволяет дешевле купить недвижимость в новостройке. У переуступки с оформлением семейной ипотеки есть свои тонкости и нюансы:
- условия цессии и возможность оформить договор через определенный банк нужно согласовать с застройщиком;
- выбрать банк и уточнить, поддерживает ли финансовая организация оформление сделок по переуступке.
Планируя воспользоваться одной из программ господдержки, стоит уточнить условия. Некоторые программы допускают приобретение по переуступке только у юридического лица.
Вывод
Приобретение недвижимости по переуступке – это шанс обзавестись квартирой в новостройке по выгодной цене. Чтобы заключить договор, понадобится:
- выбрать объект, проверить застройщика и строительную документацию;
- внимательно прочитать ДДУ, уточнить, допустима ли переуступка;
- заключить договор цессии и зарегистрировать его;
- не забыть переоформить на себя эскроу-счет, если он был оформлен;
- подождать ввода в эксплуатацию и праздновать новоселье.
Если продавец-дольщик оформлял ДДУ в ипотеку, дополнительно понадобится получить согласие банка. Риски у таких сделок есть, однако при грамотном подходе к проверке всех участников и составлению договора, проблем обычно не возникает.
Вопрос-ответ
Планирую купить квартиру по переуступке, но слышал, что на момент сдачи площадь жилья может измениться. Кто будет доплачивать разницу, если квадратура станет больше? Я или первоначальный дольщик?
После подписания договора все права и обязанности дольщика переходят к покупателю, в том числе и обязанность доплатить застройщику за увеличившуюся площадь. Чтобы ответить на этот вопрос максимально точно, нужно изучить договор долевого участия – тонкости и нюансы доплаты должны быть прописаны в нем.
Покупаю жилье в строящемся доме в цессию. Продавец сам не заключал ДДУ. Дело в том, что он тоже в свое время приобрел права по договору цессии. Он должен мне передать только изначальный ДДУ или нужно потребовать у него дополнительно и его договор переуступки?
На руках у «действующего» дольщика должны быть оригиналы всех договоров из «цепочки» переуступок. То есть помимо ДДУ нужны все договоры переуступки, которые заключались по данной квартире.
Допускается ли использовать маткапитал при взаиморасчетах по договорам переуступки?
Да, если такая форма расчета устраивает продавца.
Вправе ли застройщик требовать плату за согласие на переуступку?
Да, если согласование переуступки с застройщиком предусмотрено первоначальным ДДУ.
Я оформил ДДУ с застройщиком, и, чтобы рассчитаться за квартиру, оформил ипотеку. Я имею право продать квартиру по переуступке (дом еще не сдан)?
Да, привлечение ипотечного кредита не лишает дольщика возможности продать недвижимость по переуступке, однако это сделать можно только по согласованию с банком. Как именно будет осуществляться сделка – зависит от требований залогодержателя. Некоторые банки требуют погасить ипотеку, используя для этого аванс, полученный от покупателя. Другие соглашаются переоформить на покупателя ипотечный кредит продавца.
