Помогаем там, где другие бессильны.
ПН-ПТ: 9.00 – 20.00
8 (499) 955-49-11

Звонок бесплатный по всей России

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика: пошаговая схема

При вступлении в долевое строительство важно не только понимать свои права, но и знать, как эффективно защищать их в случае нарушения застройщиком условий договора долевого участия (ДДУ).

В этом контексте неустойка играет ключевую роль, предоставляя дольщикам возможность получить компенсацию за затягивание сроков передачи объекта.

Как дольщики в РФ могут защитить свои права

ДДУ — это договор между лицом и застройщиком, по которому лицо приобретает право на будущую квартиру в строящемся доме.

Просрочка по ДДУ — это ситуация, когда застройщик не соблюдает установленные договором сроки завершения строительства. К сожалению, такие ситуации часто бывают.

Если застройщик не выполнил свои обязательства в установленные сроки, возникает право требовать неустойку за просрочку. Неустойка — это санкция за ущерб, который дольщик понёс из-за невыполнения условий договора.

Важно! Неустойка может быть оплачена застройщиком добровольно. Однако, если он этого не делает, придется взыскивать денежные средства в судебном порядке.

Как подготовиться к досудебному урегулированию

Досудебное урегулирование спора с застройщиком является важным этапом в защите прав дольщиков. Оно позволяет решить спор мирным путем, без обращения в суд. А если застройщик будет отказывать в оплате или уклоняться от нее, факт направления досудебной претензии позволит дополнительно требовать оплаты штрафа.

Иван Витальевич Ижко

Совет юриста: часто дольщики не хотят идти на переговоры с застройщиком, чтобы получить по решению суда дополнительные выплаты, например, штраф. Однако из-за снижения сумм неустоек и длительности судебных разбирательств такое решение не всегда выгодно. Определиться с правильной стратегией поведения в вашем случае поможет опытный юрист.

Чтобы подготовиться к досудебному урегулированию, дольщику необходимо выполнить следующие действия:

  • определить, в чем заключается нарушение застройщиком своих обязательств по договору долевого участия. Это может быть нарушение сроков, нарушение качества объекта, отказ от передачи объекта и т.д;
  • собрать доказательства того, что застройщик действительно нарушил свои обязательства — документы, подтверждающие факт нарушения, например, акт приемки объекта с нарушением сроков;
  • подготовить претензию — это документ, в котором дольщик предъявляет застройщику свои требования. Претензия должна быть составлена в письменной форме и направлена застройщику заказным письмом или вручена лично под подпись. В случае направления претензии по почте, обязательно сохраняйте опись вложения и почтовое уведомление о вручении претензии застройщику.

В претензии необходимо указать следующие сведения:

1

Наименование застройщика.

2

Адрес застройщика.

3

ФИО или наименование дольщика.

4

Адрес дольщика.

5

Суть нарушения.

6

Требования дольщика с указанием сумм и расчета.

7

Банковские реквизиты дольщика для перечисления средств.

Претензия должна быть подписана дольщиком или его представителем.

После направления претензии застройщику необходимо дождаться ответа. Если застройщик отказывается удовлетворить требования дольщика или игнорирует претензию, дольщик может обратиться в суд.

Претензия

Важно! нужно хранить все документы, связанные с договором долевого участия и строительством объекта. Эти документы могут быть необходимы для доказательства нарушения застройщиком своих обязательств. Привлечение юриста поможет правильно подготовиться к досудебному урегулированию и отстаиванию интересов в переговорах.

Как взыскать неустойку в судебном порядке

Если досудебное урегулирование спора не принесло результата, можно обратиться в суд.

В исковом заявлении необходимо указать:

  • наименование суда;
  • сведения о застройщике и дольщике-истце;
  • суть нарушения;
  • требования к застройщику, их размер;
  • основания для их предъявления (ФЗ № 214 и закон о защите прав потребителей).

В конце иска нужно сформулировать итоговые требования в просительной части.

Пример:

На основании изложенного прошу суд взыскать с ООО “Строимбыстро” неустойку в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, 5000 (пять тысяч) рублей компенсации морального вреда, 10 000 (десять тысяч) рублей судебных расходов и штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Если цена вашего иска меньше 1 000 000 рублей, уплачивать государственную пошлину не требуется.

К исковому заявлению истцом прикладываются следующие документы:

  • Договор долевого участия;
  • Претензия к застройщику с доказательством ее направления;
  • Документы, подтверждающие нарушение прав дольщиков (при наличии). Например, акт приемки объекта, если недвижимость уже была передана дольщику, но с просрочкой;
  • Доказательство направления или передачи застройщику копии иска (отправляется так же, как и претензия);
  • Расчет цены иска.
Муравьев Никита

Совет юриста: расчет цены иска лучше приложить в виде отдельного документа, в котором будут наглядно рассчитаны и сложены все суммы, составляющие требование дольщика. Это требование отдельных судей, невыполнение которого может немного затянуть дело.

Иск можно подавать в суд по месту вашего жительства или по месту нахождения застройщика на ваш выбор.

Иван Витальевич Ижко

Совет юриста: в разных судах может сложиться различная практика взыскания больших или меньших сумм неустоек. Перед подачей иска стоит проконсультироваться с юристом, часто практикующим споры с застройщиками, по вопросу более удачного выбора суда.

Если решение не будет обжаловано (на это есть месяц у ответчика), необходимо получить исполнительный лист и само решение с отметкой суда о вступлении в законную силу этого документа. Для этого нужно подать заявление в суд, рассматривающий дело, с просьбой выдать копии документов.

Для ускорения процесса взыскания, исполнительный лист необходимо направить в банк застройщика. Если на расчетном счете содержатся денежные средства, банк обязан выполнить требования незамедлительно и информирует взыскателя об этом.

Важно! у застройщика может быть несколько счетов в разных банках, чтобы получить эти сведения нужно обратиться в налоговый орган по месту регистрации застройщика с копией исполнительного листа и заявлением.

Судебная практика по такого рода делам складывается в пользу дольщика. Как видно в этом деле, дольщик имеет право на взыскание неустойки, расходы на представителя, госпошлину и даже компенсацию убытков за предоставление квартиры меньшей площади.

В обзоре Верховного суда по спорам дольщиков и застройщиков содержится разъяснения по разным ситуациям: например, если застройщик не получил разрешения на строительство, однако привлек деньги на строительство, это не освобождает застройщика от ответственности перед дольщиками.

Как рассчитать неустойку по ДДУ

Размер неустойки установлен законом и зависит от того, является ли дольщик физическим или юридическим лицом. В расчете учитывается ставка рефинансирования Банка России (ключевая ставка ЦБ) и цена вашего договора (стоимость объекта недвижимости).

Для граждан: 1/150 ключевой ставки ЦБ от стоимости объекта за каждый день просрочки. Для юридических лиц: 1/300 ключевой ставки ЦБ от стоимости объекта за каждый день просрочки.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Неустойка = (Цена договора) * (1/150 или 1/300) * (ключевая ставка ЦБ) * (Количество дней просрочки).

Пример расчета неустойки

Допустим, что цена договора долевого участия составляет 10 миллионов рублей, ключевая ставка ЦБ составляет 15%, а срок передачи объекта был нарушен на 30 дней.

В этом случае размер неустойки составит:

Неустойка = (10 000 000) * (1/150) * (15) * (30) = 3 000 000 рублей

Посмотреть значения ключевой ставки можно на сайте Банка России. Также в сети можно найти различные есть калькуляторы, которые сами произведут расчет неустойки, и его можно будет скопировать в претензию или иск.

Какие выплаты, кроме неустойки, может получить дольщик

Помимо неустойки, дольщик может получить следующие выплаты:

  • Компенсация убытков. Как правило, это реальный ущерб, причиненный дольщику в результате нарушения застройщиком своих обязательств по договору долевого участия. К убыткам могут относиться, например, расходы на съем жилья, оплату коммунальных услуг.
  • Моральный вред. Его наличие предполагается при нарушении прав потребителей: можно просить даже если вы не испытываете особых страданий. Однако взыскиваемые суммы всегда небольшие, и чтобы увеличить свои шансы, стоит поработать с юристом над доказательствами.
  • Штраф — это денежная санкция, которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика в размере 50% от взысканной решением суда суммы. Так застройщиков наказывают за неудовлетворение требований до суда.
  • Возмещение расходов на оплату услуг представителя. Если дольщику пришлось обратиться к адвокату или юристу для защиты своих прав, он может потребовать от застройщика возмещения расходов на оплату их услуг.

Пример взыскания всех этих выплат можно прочитать здесь. В этом деле суд взыскал и моральный ущерб, у неустойку, и штраф.

Муравьев Никита

Совет юриста: перед направлением претензии с расчетами проконсультируйтесь с юристом, какие суммы за какие нарушения конкретно в вашем случае можно потребовать. Многие граждане до конца не понимают, на что вправе рассчитывать. В итоге это приводит к потере денег.

Почему суды снижают размер неустойки по ДДУ

Несмотря на установленный законом размер неустойки, Суду предоставлено право его уменьшить, если, по мнению суда, ее размер не является справедливым с учетом последствий допущенного застройщиком нарушения.

И стоит отметить, что в случае с ДДУ суды часто пользуются этим правом, ссылаясь на следующие обстоятельства:

  • Размер неустойки явно чрезмерен;
  • дольщик не понес реального ущерба;
  • застройщик принял меры по устранению нарушения обязательства и т.п.

Судебная практика по снижению неустойки по ДДУ достаточно противоречива. В одних случаях суды снижают неустойку в незначительной степени, в других — в значительной.

Иван Витальевич Ижко

Мнение юриста: Чтобы снизить риск снижения неустойки, дольщику необходимо тщательно подготовиться к судебному разбирательству. В частности, дольщику необходимо собрать доказательства того, что ему был причинен реальный ущерб, и что застройщик не принял мер по устранению нарушения обязательства.

После вынесения судом решения необходимо получить в суде исполнительный лист и предъявить его в банк, в котором у застройщика открыт счет, или в службу судебных приставов. Узнать, в какой банк можно обратиться, можно в налоговой службе путем подачи обращения с приложением копии исполнительного листа.

Важно! Взыскивать неустойку можно и до того, как вам передали объект. Впоследствии мы можете обращаться в суд повторно, требуя компенсации за каждый новый период просрочки.

Выводы

Чек-лист для взыскания с застройщика неустойки за просрочку сдачи объекта:

1

Определиться, сформировалось ли право на требование неустойки и других компенсаций.

2

Рассчитать размер неустойки.

3

Подготовить и направить претензию застройщику.

4

Дождаться ответа или истечения срока на него.

5

Подготовить и подать иск, при желании участвовать в рассмотрении дела.

6

Получить исполнительный лист и направить его в банк или к приставам.

7

Получить деньги.

Вопрос-ответ

Расчет неустойки  включает в себя использование формулы, определенной в ДДУ. Обычно это процент от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Можно также воспользоваться калькулятором неустойки для более точных расчетов.

Суды могут снижать неустойку по ряду причин, включая доказательства причин просрочки, судебную практику, обоснованность размера неустойки, спорные моменты в условиях ДДУ и соглашения сторон.

Помимо неустойки дольщик может требовать компенсацию убытков, морального вреда, судебных расходов и штраф.

Подготовка к досудебному урегулированию включает в себя сбор документов, определение требований, письменное обращение к застройщику, консультацию с юристом, возможность участия в медиации и соблюдение сроков.

Ижко Иван Витальевич
Ижко Иван Витальевич

Управляющий партнер ЮЦ «Правовой фактор»

Опыт работы 10 лет

Автор статьи

25 публикаций на сайте

Более 200 выигранных дел

Мы помогаем в спорах с застройщиками.

Наш эксперт подготовит заключение, юрист внимательно изучит документы, подаст иск в суд и выиграет его. В суде мы взыщем в вашу пользу максимум, который возможен. Сделаем это быстро и с оплатой за результат. Чтобы заказать услугу, позвоните нам по телефону 8 (499) 955-49-11 или оставьте заявку.

Комментарии

Вам будет интересно

Оставляйте заявку, чтобы получить консультацию юриста

8 (499) 955-49-11

Головной офис:
Варшавское ш., 1, стр. 1-2 Москва (оф. 705)