Кто же виноват – собственник или арендатор?
Гражданский кодекс РФ говорит, что отвечать за ущерб от потопа должен его виновник. Логично, что проживающие квартиранты (арендаторы) и будут возмещать все убытки.
Но в жизни не все так просто.
Если залив произошел из квартиры выше, то прежде всего спрос будет с хозяина жилплощади. Жильцы снизу не обязаны выяснять, кто конкретно устроил аварию – он лично или арендатор. Поэтому сначала будут разбираться с владельцем. Если тот докажет, что протечка случилась не по его вине, компенсацию за ущерб будет выплачивать виновник – квартирант.
Обратите внимание!
Не всегда в заливе виноват хозяин или наниматель жилого помещения.
Если причиной проблемы стали общедомовые трубы, неисправная система канализации, протекшая крыша и отсутствие капитального ремонта, то ответственность за ущерб ляжет на управляющую компанию (УК). УК должна исправно обслуживать общедомовое имущество и вовремя устранять поломки, и если она этого не делает, возмещать убытки придется ей.
Когда точно виноват квартирант?
Перед тем, как сдавать жилье в аренду, хозяин и квартирант должны подписать договор, в котором четко прописаны права и обязанности всех сторон. По договору собственник обязан передать квартиру и имущество в ней в надлежащем состоянии, а арендатор должен использовать ее только для проживания и следить за сохранностью.
Если квартиросъемщик нарушает условия договора и по своей вине топит соседей, ответственность будет лежать на нем.
Квартирант должен возместить убытки, если:
- использовал арендованное жилье не по назначению (по субаренде заселял в квартиру посторонних людей, и они устроили потоп);
- проявил неосторожность (забыл закрыть кран с водой, когда наполнял ванну);
- испортил имущество и бытовую технику (случайно сломал стиральную машину, неаккуратно пользовался посудомойкой);
- испортил системы коммуникации (сломал кран, канализационный слив);
- установил технику и переобустроил жилье под себя, не согласовав с хозяином квартиры (поставил в арендованной квартире душевую кабину, которая сломалась и залила соседей);
- ремонтировал самостоятельно коммуникации (решил сэкономить на сантехнике и починить канализацию сам).
Если арендодатель сдал квартиру и технику, которая нуждается в ремонте, разбираться с последствиями будет только он.
Случай из практики!
Михаил К. сдает квартиру Анне Ж, заключив Договор найма жилья с подписанием Акта приема-передачи имущества.
Спустя четыре месяца случился потоп из-за поломки стиральной машины, и соседи потребовали компенсацию ущерба (побелить потолок, поменять плитку в ванной).
Михаил К. переложил ответственность на Анну. Он ссылался на подписанный Акт и говорил, что стиральная машина новая, и в момент заезда она не была сломана, значит, Анна неправильно ей пользовалась.
Анна не согласилась с требованиями Михаила и потребовала провести экспертизу. Мастер по ремонту бытовой техники изучил поломку и сделал вывод, что источник протечки – сломанный шланг, который был замотан изолентой (возможно, это сделал прошлый арендатор или сам хозяин, так как Анна не смогла бы устранить поломку самостоятельно).
Так как Михаил передал стиральную машину уже сломанной и не проверил, в каком состоянии она была после прошлых жильцов, вся ответственность перед соседями будет на нем, а не на Анне.
Залив квартиры нанимателем жилья
Если с квартирантом подписан Договор, а данное помещение сдано в исправном состоянии, то с последствиями наводнения должен разбираться он.
Да, сначала собственник квартиры обязан компенсировать убытки соседям. Но так как он подписывал Договор с арендатором, он вправе требовать возмещение всех расходов через суд в порядке регресса.
Обратите внимание!
Регресс – это обратное требование.
В историях с возмещением убытков это выглядит так: хозяин недвижимости оплачивает ремонт соседям снизу, а потом требует с квартиранта потраченные деньги обратно.
Не все квартиранты согласны с таким решением, поэтому могут отказаться добровольно возмещать убытки. Тогда придется подавать иск и обращаться в суд (можно подать совместный иск вместе с соседями, если вы пришли к соглашению, что в аварии виноват съемщик).
Чтобы доказать вину арендатора, не забудьте приложить:
Договор найма жилья.
Акт приема-передачи квартиры.
Акт о затоплении квартиры, в котором прописан весь причиненный ущерб.
Экспертное заключение.
Случай из практики!
В деле № 2-621/2018 квартирант испортил имущество (разбил унитаз) и затопил соседей. Он должен был возместить убытки, но съехал со съемного жилья, оставив долги на хозяйку. Поэтому ремонт она оплачивала из своего кармана.
Владелица имущества подала на него в суд, приложила документы (в том числе Договор найма жилья и расписку, в которой квартирант обязуется расплатиться с ней). Судья встал на сторону пострадавшей и потребовал возместить материальный ущерб.
Залив квартиры квартирантом, с которым не заключался Договор найма жилья
Знакомая история – квартиранты затопили соседей, но договор с ними не заключали. Кто должен оплачивать ремонт?
Если квартирант, с которым не заключали договор, устроил потоп жильцам снизу, разбираться с последствиями придется вам. В таких случаях хозяин жилья несет полную ответственность перед владельцами других квартир в доме. Доказать в суде, что у него проживал квартиросъемщик, и устроил аварию он, никто не сможет – для этого не будет правовых оснований.
Лучший выход из ситуации – попробовать договориться со всеми мирно. Если все участники конфликта войдут в положение, можно будет решить проблему «малой кровью» и без больших финансовых затрат. Если так не получится, а соседи решат защищать интересы в суде, придется отвечать за все самому.
Когда в договоре нет ответственности нанимателя
А если Договор есть, но ответственность квартиранта в нем не прописана?
Если в Договоре аренды нет этого пункта (или не указано, кто обслуживает квартиру и коммуникации), ответственность ляжет на плечи хозяина. В аварийных случаях устранять ущерб и выплачивать компенсации будет владелец имущества, а не его жильцы.
Приведем пример: в п.6 Акта указано, что ответственность за работу и сохранность инженерных коммуникаций лежит на съемщике П., а не на хозяине жилья Н.. Арендатор берет ремонт поломок и обслуживание на себя, поэтому если в квартире прорвет трубы и случится потоп, ответственность будет на квартиранте.
Если бы этот пункт в Акте отсутствовал, все расходы за аварию легли бы на плечи владельца квартиры Н.
Мнение юриста! Лучшая защита своей квартиры – грамотно составленный Договор найма жилья.
Не берите шаблоны из интернета, а лучше составьте его сами или с помощью юриста.
Не забудьте прописать в Договоре обязанности всех участников, чтобы жильцы не смогли причинить вред имуществу. Отдельно пропишите действия в случае чрезвычайных ситуаций, таких как пожар, короткое замыкание, затопление, прорыв канализации или взрыв газа.
Залил арендатор коммерческого объекта
С нежилыми помещениями работает тот же принцип, что и с квартирами.
Нужно выяснить причину протечки и внимательно изучить условия договора.
Если в нем сказано, что арендатор несет ответственность за ущерб перед третьими лицами, тогда он обязан компенсировать все расходы.
В случае, если хозяин собственности не обслуживал помещение должным образом, ответственность за аварию будет лежать на нем, и убытки придется возмещать тоже ему.
Вывод
ГК РФ говорит, что ущерб от потопа должен возмещать его виновник. Если залив произошел из квартиры выше, первично вина будет на ее хозяине, даже если соседей затопил квартирант. Однако на практике вопрос может решаться по-разному.
Если с жильцом заключался договор аренды, в нем прописывались обязанности сторон, а владелец сдал жилье в исправном состоянии, ответственность будет только на арендаторе. Ведь он должен соблюдать условия договора и следить за сохранностью квартиры.
Если Договора не было, отвечать перед соседями будет только владелец квартиры. В таком случае лучше договориться мирно, иначе придется возмещать убытки самостоятельно.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Как обезопасить себя от недобросовестных квартирантов?
Во-первых, никого не заселяйте в квартиру без договора. Лучше потратить время, прописать все пункты и заключить его, чем потом искать жильцов, которые устроили погром.
Во-вторых, проверяйте документы жильцов. Можно поискать информацию в интернете, узнать, не было ли на них жалоб от других владельцев квартир.
В-третьих, если вас беспокоит платежеспособность, можно проверить открытые исполнительные производства по ФИО и дате рождения.
Поможет ли страховка защититься от ущерба?
Да, если есть возможность, лучше оформить страховку. С ее помощью можно не только покрыть часть расходов на ремонт, но и возместить ущерб соседям.
Заключение
Не каждый человек хорошо знает законы, поэтому отстоять свои права получается не всегда. Обращайтесь к специалистам компании «Правовой фактор», которые помогут одержать законную победу в споре.
