Помогаем там, где другие бессильны.
ПН-ПТ: 9.00 – 20.00
8 (499) 955-49-11

Звонок бесплатный по всей России

Подготовка иска в суд о неустойке по договору долевого участия

После изменений в ФЗ-214 покупать квартиру по ДДУ стало безопаснее — ввели эскроу-счета. Теперь после регистрации ДДУ в Росреестре деньги дольщика поступают на открытый в банке эскроу-счет, а на счет застройщика поступают только после сдачи дома в эксплуатацию, срок которого прописан в ДДУ.

Однако застройщик не всегда выполняет взятые на себя обязательства по договору. В этих случаях закон на стороне дольщиков, которые вправе взыскать неустойку с застройщика.

Когда участники долевого строительства могут требовать неустойку от застройщика и как ее рассчитать

Есть свод причин, когда дольщик может взыскать деньги за задержку сдачи дома

Нарушение срока сдачи без предупреждения

Если застройщик нарушил срок сдачи дома и не предупредил об этом дольщиков не менее чем за два месяца, то участники долевого строительства вправе взыскать неустойку.

Размер неустойки в этом случае составляет 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участник долевого строительства — гражданин РФ, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 ключевой ставки Центрального банка РФ. Ключевая ставка на конкретную дату здесь.

Формула расчета неустойки:

Цена объекта долевого строительства × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка ЦБ, действовавшая в последний день срока сдачи объекта.

Например: стоимость квартиры по ДДУ 4 млн рублей, сдача объекта долевого строительства (квартиры) запланирована на 30.08.2023. Однако 25 сентября квартира не сдана. Здесь просрочка составляет 26 дней. На 30.08.2023 ключевая ставка 12%.

4 млн рублей х 26 дней х 1/150 х 12 = 83200 рублей.

Важно! Если сроком сдачи в ДДУ указан месяц или квартал, начало просрочки определяется как день, следующий за указанным периодом. Например, срок сдачи жилья 3 квартал 2023 года, значит, началом просрочки будет 1 октября.

Судебная статистика. Интересный случай разобран Верховным судом в деле №4-КГ16-37. Дольщица обратилась за взысканием неустойки за срыв срока, хотя ею было подписано допсоглашение о его переносе. Суды первой инстанции отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что истица согласна была на перенос.

Но Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение. А причина такая: согласно ст. 453 ГК РФ условия дополнительных соглашений вступают в силу только с момента их подписания и далее. А когда застройщик прислал соглашение, сроки уже были сорваны. То есть нужно рассмотреть сумму неустойки за период с даты срока в договоре до подписания допсоглашения.

Нарушение срока сдачи уникальных объектов

Проверить, признан ли объект уникальным, можно по характеристикам в проектной документации. В случае нарушения срока, не превышающего 30 месяцев, застройщик уплачивает покупателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, но не более 5% от цены договора

Сдача объекта с нарушениями, меньшей площадью, ненадлежащего качества

Если в установленный срок застройщик сдает объект с нарушениями, ненадлежащего качества, меньшей площади, либо затягивает гарантийные работы, которые выявлены уже во время проживания, то дольщик вправе отказаться от исполнения договора, потребовать возврата своих денег и уплаты процентов (неустойки).

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов), застройщик уплачивает дольщику за каждый день просрочки неустойку в размере 1% цены объекта недвижимости.

Важно! В марте 2022 года из-за сложной экономической ситуации Правительство РФ приняло меры по поддержке компаний-застройщиков, предоставив им отсрочку (мораторий) по уплате неустоек, штрафов, компенсаций до 31.12.2022. Затем срок действия моратория был продлен до 30.06.2023.

Таким образом, период с 25.02.2022 до 30.06.2023 не учитывается при начислении неустойки, если были нарушены предусмотренные ДДУ обязательства застройщика перед участниками долевого строительства.

В настоящее время отсрочка для застройщиков закончилась и можно взыскать неустойку и компенсацию в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

На какие хитрости идут застройщики

С виду ДДУ однотипные, однако это не всегда так. Всего пара пунктов в бумагах могут усложнить получение неустойки.

Чаще всего девелоперы идут на следующие хитрости при общении с клиентами:

  • Заключение предварительного договора — закон о долевом участии защищает права покупателя, который подписал ДДУ. Если компания оформила с клиентом предварительный договор купли-продажи, клиент не становится участником долевого строительства.
  • Право менять условия в одностороннем порядке — компания может включить в текст документов условие о возможности одностороннего расторжении соглашения или изменении цены, площади квартиры.
  • Подписание дополнительного соглашения — организация может попросить покупателей заключить допсоглашение с новой датой передачи жилья. Если клиент согласится, он потеряет право требовать неустойку.
  • Невыполнение обещаний — девелопер может пообещать покупателям сдать дом вместе с инфраструктурой, благоустроенной территорией. Если эти условия не прописаны в документах, а озвучены лишь на словах или указаны в рекламном проспекте, покупателя может ждать разочарование.

Чтобы не попасть на уловки компании, важно тщательно изучать условия договора. В документах должны указываться все параметры приобретаемого жилья — стоимость квадратного метра, площадь, планировка и т.д. Также следует проверить сроки ввода дома в эксплуатации и передачи ключей собственнику, обязательства девелопера по устранению возможных недостатков, гарантийные обязательства.

Как взыскать неустойку

Давайте поговорим подробнее об алгоритме действий, которые помогут получить от компании-застройщика неустойку.

Направление претензии застройщику

Сразу отметим, что этот шаг необязательный, если в ДДУ не внесен пункт об претензионном порядке, то есть покупатель в таком случае может обратиться сразу с исковыми требованиями в суд.

Но на практике в спорах между сторонами ДДУ предусмотрен досудебный порядок. Это значит, что дольщику сначала нужно подготовить претензию о выплате неустойки, направить ее на юридический адрес застройщика заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Претензия составляется в произвольной форме. Но обязательно следует указать свои контактные данные, номер договора, в отношении какого объекта и срок его сдачи, а также сумму неустойки на день написания претензии. Подробнее в этой статье.

Потом следует дождаться письменного ответа от застройщика или выждать истечение срока ответа на претензию. Срок рассмотрения претензии оговорен в ДДУ. Если нет, тогда дольщик может письменно по своему усмотрению указать, в течение какого срока ожидает ответа от застройщика.

Иван Витальевич Ижко

Совет юриста: Рекомендую всегда до обращения в суд направлять застройщику претензию о выплате неустойки.

Если застройщик ответил отказом или проигнорировал требования, то в суде можно еще потребовать штраф в размере 50% от присужденной судом суммы. Это штраф за отказ удовлетворить требования покупателя в досудебном порядке.

Следовательно, если вы сразу обращаетесь в суд, минуя претензионную стадию, то право это теряете.

После получения претензии застройщик иногда удовлетворяет требования дольщика в полном объеме. Но на практике такое происходит редко. Значит, остается один выход — обратиться в суд.

Подготовка искового заявления и обращение в суд, рассмотрение иска в суде

Если застройщик претензию получил, но требования проигнорировал, дольщик может воспользоваться своим правом и подать в суд. Если покупатель — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то иск подается в арбитражный суд, если физическое лицо — в суд общей юрисдикции. Иски дольщиков-физических лиц о взыскании неустойки по ДДУ при цене иска менее 100 тыс. рублей подают мировому судье, при цене иска более 100 тыс. рублей — в районный.

Иск к застройщику может быть направлен по выбору истца:

  • по месту жительства или месту пребывания истца;
  • по месту заключения ДДУ, т.е.по юридическому адресу застройщика;
  • по месту исполнения договора, т.е по месту нахождения объекта долевого строительства.

Дольщик составляет исковое заявление в трех экземплярах, а также готовит два пакета документов, которые должен приобщить в качестве доказательств нарушений ДДУ со стороны застройщика.

Документы, которые необходимо собрать и приобщить к исковому заявлению:

  • копия досудебной претензии, ранее направленной застройщику с подтверждающими документами ее отправки и получения;
  • почтовая квитанция, опись вложений и уведомление о получении заказного письма, которым была отправлена ответчику копия искового заявления;
  • копия ДДУ;
  • копия акта приема-передачи квартиры (при наличии данного документа);
  • копия акта сверки расчетов в случае, если квартира сдается с меньшей площадью (при наличии);
  • расчет взыскиваемой суммы, заполненный в произвольной форме, должен быть датирован и подписан от руки;
  • документы, подтверждающие расходы на оплату услуг юриста, эксперта, другие расходы.
Пример заявления

В иске о взыскании неустойки по ДДУ необходимо указать конкретный пункт договора, который был нарушен.

Важно! Дольщик вправе обратиться с претензией к застройщику или в суд с иском о взыскании неустойки независимо от того, подписан ли акт приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры) или не подписан.

После подачи искового заявления в суд дольщик — истец должен принимать участие в судебном заседании при рассмотрении дела. Если истец не может прийти в суд, его права и интересы может представлять юрист. Суд вправе снизить размер неустойки и других выплат, частично удовлетворив требования истца.

Даже грамотно составленный иск не гарантирует победы в суде. Поэтому важно доверить подготовку документов по взысканию неустойки опытному юристу. Лучше всего доверить дело юридической компании, которая специализируется на вопросах недвижимости и обладает опытом в спорах с застройщиком через арбитраж. Мы рекомендуем обращаться за неустойкой с первого же дня просрочки.

Что еще можно взыскать с застройщика за нарушение своих обязательств

Кроме неустойки, с недобросовестного застройщика подлежит взысканию:

  • компенсация морального вреда;
  • компенсация судебных расходов (оплата услуг юриста, услуг эксперта при проведении экспертизы);
  • штраф в размере 50% от присужденной суммы неустойки (в случае, если ранее направлялась претензия);
  • компенсация понесенных убытков, то есть затраты, которые дольщик понес из-за нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства (например, расходы на аренду жилья).

Что делать, если застройщик — банкрот?

Приобретение квартиры на этапе строительства — выгодное, но рискованное вложение. Покупатель может столкнуться с банкротством девелопера. Компания может действительно разориться. Но бывают и случаи, когда организации намеренно объявляют себя банкротами, чтобы избежать ответственности. Как действовать дольщикам, чтобы не потерять деньги?

Заморозка строительства может случиться из-за скачка курса валют, роста цен на стройматериалы, форс-мажорных и других обстоятельств. Девелопер вправе объявить себя банкротом через суд, если больше не в силах продолжать работы над новостройкой. По закону инициировать банкротство также может кредитор — банк, поставщик и т.д. Эта процедура не происходит одномоментно, узнать о ее начале можно несколькими способами — например, от конкурсного управляющего.

При получении информации о начале банкротства девелопера нужно заняться включением собственных претензий в реестр требований кредиторов. Он будет открыт в момент публикации сведений о банкротстве. Физическим лицам нужно направить заявление конкурсному управляющему, откуда оно попадет в арбитражный суд. Дольщик может претендовать на недвижимость или потребовать вернуть деньги.

Важно! Если собственник хочет получить деньги, он не сможет претендовать на квартиру. Расчет компенсации будет происходить на основе вложений долевого инвестора и суммы его ущерба. Это разница между выплаченной суммой по договору и рыночной стоимостью недвижимости на дату старта процедуры банкротства.


Если готовность новостройки составляет более 80%, инвестору разумнее требовать права собственности. Здание достроят за чей-либо счет — например, ЖСК или другого девелопера, купившего имущество и обязательства разорившейся компании. А если объект уже готов, проблема решается еще проще — долевой инвестор получит свои квадратные метры.

Получение судебного решения и исполнительного листа

Когда суд вынес решение, истцу (дольщику) и ответчику (застройщику) дается срок для обжалования — 30 дней.

Если жалоб от сторон не поступило, решение суда вступит в законную силу через 30 дней. Если все же поступает апелляционная жалоба, решение вступит в силу только после рассмотрения дела вышестоящим судом. После рассмотрения жалобы решение апелляционного суда сразу вступает в силу. Тогда истец подает в суд заявление о выдаче исполнительного листа.

После получения исполнительного листа можно идти в банк, клиентом которого является застройщик. Реквизиты счета застройщика можно посмотреть в ДДУ в разделе «Реквизиты сторон». Если застройщик платежеспособный, то скоро на счет дольщика будут зачислены денежные средства. Если же денег на счете застройщика нет, значит, с исполнительным листом следует обратиться в службу судебных приставов.

Как эффективнее взаимодействовать с судебными приставами

После судебного разбирательства и вынесения решения в пользу дольщика он получит исполнительный лист. С ним можно обратиться напрямую в банк девелопера, чтобы получить компенсацию за просрочку по ДДУ. Но если на счету компании нет достаточной суммы и она не идет на контакт с пострадавшей стороной, можно передать исполнительный лист судебным приставам по месту нахождения девелопера.

Документ нужно отправить вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства. В нем необходимо указать данные о должнике, сумму долга и другие известные заявителю сведения — например, информацию об имеющемся имуществе. Исполнительный лист должен поступить в работу в течении 3 дней после передачи приставу-исполнителю. После этого он направит постановление о возбуждении исполнительного производства должнику.

Чтобы повысить шансы на успешное взыскание денежных средств, нужно всегда быть на связи с судебным приставом. Контролировать процесс получения компенсации можно во время посещений отдела, в письменной форме или по телефону. Пристав должен ознакомить заявителя с материалами дела. Все обращения и просьбы взыскателя нужно фиксировать документально, а также оказывать содействие специалисту. Если в исполнительном производстве нет подвижек или вы не согласны с действиями пристава, их можно обжаловать.

Вывод

Если застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по ДДУ и нарушил сроки сдачи объекта долевого строительства либо сдал объект с нарушениями, дольщик имеет право взыскать с него неустойку и получить компенсацию. Рекомендуем долго не ждать и поступить следующим образом:

  • направить письменную претензию застройщику;
  • получив отказ или не получив ответа, обратиться с исковым заявлением в суд;
  • кроме неустойки по ДДУ, можно взыскать с застройщика моральный вред, судебные расходы и понесенные убытки;
  • после вступления судебного решения в законную силу, получить исполнительный лист, который передать сотрудниками банка или приставам-исполнителям, и ожидать исполнения судебного решения.
  • Анализируя судебную практику по взысканию с застройщика неустойки и компенсации, можно точно сказать: дольщикам нужно запастись терпением! Терпения, времени и сил может понадобиться немало, если учесть, что подобные иски рассматриваются от 4-х месяцев.

Если есть желание сэкономить время и свои силы, то можно обратиться к опытным юристам, которые проконсультируют, составят и помогут собрать документы и при необходимости будут представлять интересы дольщика в суде.

Вопросы и ответы

Размер неустойки, предлагаемый застройщиком, значительно меньше, чем указано в претензии. В связи с чем предлагаем обратиться в суд с исковыми требованиями о взыскании с застройщика неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа.

Неустойку и компенсацию можно взыскать в течение 3-х лет с даты подписания акта приема-передачи квартиры.

Если цена иска менее 1 млн рублей, тогда истец освобождается от уплаты госпошлины, если более этой суммы — тогда в соответствии с Налоговым Кодексом РФ.

Ижко Иван Витальевич
Ижко Иван Витальевич

Управляющий партнер ЮЦ «Правовой фактор»

Опыт работы 10 лет

Автор статьи

25 публикаций на сайте

Более 200 выигранных дел

Мы помогаем в спорах с застройщиками.

Наш эксперт подготовит заключение, юрист внимательно изучит документы, подаст иск в суд и выиграет его. В суде мы взыщем в вашу пользу максимум, который возможен. Сделаем это быстро и с оплатой за результат. Чтобы заказать услугу, позвоните нам по телефону 8 (499) 955-49-11 или оставьте заявку.

Комментарии

Вам будет интересно

Оставляйте заявку, чтобы получить консультацию юриста

8 (499) 955-49-11

Головной офис:
Варшавское ш., 1, стр. 1-2 Москва (оф. 705)