С какого момента срок передачи квартиры считается нарушенным?
Срок, установленный в ДДУ, определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок передачи квартиры исчисляется по общим правилам:
- исчисляемый годами срок истекает в месяц и число последнего года срока, например, срок в договоре — 2019 год, значит, он заканчивается 31.12.2019 года
- исчисляемый месяцами — в число последнего месяца срока, например, срок в договоре 11.2019 год, заканчивается 31.11.2019 года
- исчисляемый днями — в день последнего дня срока, например, срок в договоре 15.08.2019 года, заканчивается 15.08.2019 года.
Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства (в нашем случае — квартиру) не позднее срока, который предусмотрен договором. Началом периода просрочки будет считаться дата, следующая за днем окончания срока.
Например, в ДДУ стоит 20.11.2020 года. Дата просрочки начинается с 21.11.2020 года.
Если последний день срока передачи квартиры выпадает на праздничный или выходной день, то срок переносится на первый рабочий день.
Важно! Срок передачи квартиры должен быть единым и для других дольщиков, если речь идет об одном многоквартирном доме или отдельного подъезда дома с выходом на территорию общего пользования.
Что обязан делать застройщик при переносе срока дачи
Если застройщик переносит срок сдачи дома, то он обязан не позднее чем за 2 месяца до истечения срока направить дольщику информацию об этом. Также он должен предложить заключить дополнительное соглашение к договору. При этом неважно, что послужило поводом (административные барьеры, нарушение подрядчиками обязательств по поставке материалов, оборудования), условия ДДУ должны быть выполнены полностью.
Совет юриста: Уведомление от застройщика о переносе срока носит лишь информативный характер. Условия ДДУ на основании только такого письма не меняются.
Чтобы срок в договоре был изменен, стороны — застройщик и дольщик — должны подписать дополнительное соглашение к ДДУ, которое подлежит регистрации в МФЦ. Однако подписывать ли данное допсоглашение, — личное дело дольщика, который вправе, но не обязан соглашаться на перенос срока.
Застройщик может предложить дольщику какие-то подарки, чтобы тот заключил дополнительное соглашение. Это выгодно, ведь после подписания дольщик не сможет взыскать неустойку за период, на который будет указан в этом соглашении.
Важно! Срок передачи квартиры по ДДУ можно перенести, если в договоре содержится пункт: «Срок окончания строительства может быть увеличен застройщиком, но не более чем на 6 месяцев и 1 раз за весь срок». То есть, если в договоре предусмотрен перенос срока застройщиком, то последнему достаточно уведомить дольщика об увеличении срока строительства.
Случай из практики.
11.08.2022 в районный суд обратился гр-н К. с исковым заявлением о взыскании с ООО «С» неустойки в период с 01.07.2021 по 01.08.2022, штрафа, судебных расходов. Согласно договора застройщик должен был построить многоквартирный дом и передать гражданину К. квартиру в 4-м квартале 2020 г. Однако застройщик в соответствии с ДДУ срок строительства продлил на 6 месяцев. Таким образом, квартира гр-ну К. должна быть передана не позднее 30.06.2021. По факту квартира передана в 2022 году.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования гр-на К. В вышестоящем суде решение было изменено в части размера неустойки, штрафа, судебных расходов.
Позднее представитель застройщика ООО «С» обратился в кассационный суд с жалобой и заявлением об отмене вынесенного ранее решения, поскольку считает, что срок исковой давности прошел — с 22.12.2017 года (с даты заключения ДДУ). В своем определении суд жалобу заявителя отклонил, заявив, что срок передачи квартиры должен был состояться не позднее 30.06.2021, тем самым подтвердив законность переноса срока передачи квартиры на 6 месяцев, согласно условиям ДДУ. Следовательно, срок исковой давности исчислялся с 01.07.2021.
Застройщик может намеренно затягивать срок передачи квартиры, поскольку планирует подать на банкротство. В любом случае, если застройщик переносит срок передачи объекта, рекомендуем проконсультироваться с опытным юристом, который предложит несколько вариантов решения проблемы.
Задержка сдачи дома и передачи квартиры: как связаны?
По своей сути сдача дома — это получение разрешения на ввод объекта в эксплуатации. Застройщик получает его в Минстрое.
А передача квартиры — это выдача отдельной квартиры дольщику. Проводят приемку-передачу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Соответственно, если застройщик не успевает вовремя сдать дом, значит, переносится и дата передачи квартиры дольщику.
После сдачи дома застройщик обязан передать квартиру не позднее предусмотренного ДДУ срока, предварительно уведомив дольщика:
- не менее чем за 1 месяц до наступления срока передачи квартиры или в указанный договором срок;
- не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия квартиры.
Сообщение о готовности квартиры направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручается дольщику лично под расписку.
Дольщик в свою очередь должен приступить к принятию квартиры в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения, если иное не предусмотрено ДДУ.
Передача квартиры застройщиком и принятия дольщиком осуществляется по акту приема-передачи, который подписывают обе стороны. Если дольщик не явился в указанный срок, застройщик может составить односторонний акт приема-передачи.
Но даже если акт не подписан дольщиком, то он все равно вправе воспользоваться гарантийным сроком — не менее 5 лет на конструктивные элементы (стены, пол, потолок и так далее) и 3 лет на инженерное оборудование.
Совет эксперта: Если у вас есть претензии к застройщику уже на этапе приема-передачи квартиры (например, какие-то дефекты видны без заключения специалиста), вы можете указать их в акте. Если акт был подписан на момент передачи без каких-то замечаний с вашей стороны, а позже были выявлены дефекты, вы вправе обратиться с претензий в адрес застройщика в течение гарантийного срока, а в случае отказа — в суд.
Когда и как можно взыскать неустойку с застройщика?
Рассмотрим случаи, когда можно взыскать неустойку:
- Если со стороны застройщика имеет место нарушение срока передачи квартиры.
Размер неустойки в этом случае для граждан РФ составит 1/150 ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Ключевую ставку на конкретную дату можно уточнить здесь.
Неустойка рассчитывается по формуле:
Цена объекта долевого строительства × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка ЦБ, действовавшая в последний день срока сдачи объекта.
Совет юриста: Уведомление от застройщика о переносе срока носит лишь информативный характер. Условия ДДУ на основании только такого письма не меняются.
Чтобы срок в договоре был изменен, стороны — застройщик и дольщик — должны подписать дополнительное соглашение к ДДУ, которое подлежит регистрации в МФЦ. Однако подписывать ли данное допсоглашение, — личное дело дольщика, который вправе, но не обязан соглашаться на перенос срока.
- Если в установленный договором срок застройщик сдает квартиру с существенными нарушениями, а именно: ненадлежащего качества, меньшей площади; либо затягивает гарантийные работы, связанные с устранением недостатков сданного жилья. Эти недостатки могут быть выявлены уже во время проживания.
В этом случае дольщик вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты неустойки.
Важно! В марте 2022 года из-за сложной экономической ситуации Правительство РФ приняло меры по поддержке компаний-застройщиков, предоставив им отсрочку (мораторий) по уплате неустоек, штрафов, компенсаций до 31.12.2022. Затем срок действия моратория был продлен до 30.06.2023.
Таким образом, период с 25.02.2022 до 30.06.2023 не учитывается при начисление неустойки.
Для взыскания неустойки необходимо:
Направить в адрес застройщика претензию. В претензии следует указать свои данные, номер и дату ДДУ, адрес строящейся квартиры, срок передачи жилья по договору, расчет неустойки и срок, в течение которого нужно дать ответ (если иное не предусмотрено ДДУ). Претензию нужно отправить заказным письмом с уведомлением.
Если застройщик возместил неустойку на досудебном этапе, тогда можно спокойно ожидать срока передачи квартиры. Но обычно бывает наоборот. И тогда дольщик должен обратиться с иском в суд.
После рассмотрения искового заявления суд выносит решение, которое подлежит исполнению либо банком, либо судебными приставами в рамках исполнительного производства.
Можно ли расторгнуть договор при задержке сроков сдачи жилья?
Случаи, при которых дольщик вправе расторгнуть ДДУ:
- сроки передачи квартиры перенесены на 2 месяца и более с даты, указанной в ДДУ;
- квартира построена застройщиком с отступлениями от условий договора, при строительстве допущены существенные недостатки, которые делают объект непригодным для проживания, а застройщик отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;
- либо застройщиком не выполняются гарантийные обязательства по устранению недостатков и дефектов, допущенных при строительстве объекта.
Дольщик в таких случаях вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещение понесенных расходов на устранение дефектов.
Если застройщик требования игнорирует или намерен выполнить частично, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем или судебном порядке.
Важно! При расторжении договора застройщик обязан вернуть дольщику средства в размере цены квартиры, а также неустойку за весь период строительства (действия ДДУ), начиная с даты поступления денежных средств.
Счет эскроу: возврат денег дольщику при задержке застройщиком сроков сдачи объекта
С 2019 года, заключая ДДУ, дольщик оплачивает стоимость квартиры не на счет застройщика, а на счет эскроу в банке. Деньги вносятся дольщиком после регистрации ДДУ в Росреестре. Срок депонирования не может превышать более чем на 6 месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Другими словами, если сдача дома запланирована на февраль 2020 года, то деньги на эскроу-счете будут лежать только до августа 2020 года.
После ввода многоквартирного жилого объекта в эксплуатацию банк без участия дольщика в течение 10 рабочих дней перечисляет деньги со счета эскроу застройщику.
А если девелопер не уложился в срок депонирования, то деньги автоматически вернутся покупателю.
Что делать, если квартира приобретена за счет кредитных средств?
При расторжении ДДУ дольщик должен получить согласие банка, в котором брал ипотеку. Это условие обычно прописано в кредитном договоре.
Совет эксперта: Если вы приобретали квартиру по ДДУ в ипотеку, расторжение ДДУ не прекращает кредитный договор. Более того, права требования по ДДУ — залог по кредиту, и, если заемщик теряет эти права, — кредитор вправе требовать полного досрочного погашения кредита и выплаты процентов. Поэтому в таких случаях необходимо согласовать с кредитором замену обеспечения по кредиту.
Важно! Если деньги на приобретение недвижимости взяты по ипотечному кредиту, то уплаченные на момент расторжения ДДУ проценты дольщику возвращены не будут.
Вывод
- Срок передачи квартиры не совпадает со сроком сдачи всего объекта (дома), оба срока указаны в ДДУ.
- Передача квартиры дольщику осуществляется по передаточному акту и возможна только после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Если застройщик нарушил срок передачи квартиры, то дольщик вправе взыскать неустойку, компенсацию морального вреда и судебных расходов, штраф и даже расторгнуть ДДУ.
Вопросы и ответы
Застройщик нарушил срок передачи квартиры. В претензии в его адрес потребовал неустойку в 100 тыс. рублей, а застройщик предлагает вернуть 35 тыс.рублей. Что делать?
Размер неустойки, предлагаемый застройщиком, значительно меньше, чем указано в претензии. В связи с чем стоит обратиться в суд с исковыми требованиями о взыскании с застройщика неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа.
Если в ДДУ прописано, что дольщик обязан подписать дополнительное соглашение при переносе срока передачи объекта, правомерно ли это?
Нет, такое условие договора неправомерно. Подписывать ли дополнительное соглашение — право, а не обязанность дольщика.
