Совместная и долевая собственность
Закон не ограничивает, сколько собственников может быть у недвижимости. Одна квартира может принадлежать и одному, и двадцати владельцам. При этом общая собственность может быть долевой или совместной. От этого зависит, будет ли она разделена:
- Совместная собственность. У такой недвижимости не определены доли и собственники решили владеть ей совместно. Обычно это жилье, купленное супругами в официальном браке. Например, приобретенная после регистрации брака квартиры автоматически будет совместной собственностью, даже если договор был на жену или мужа. Супруги будут иметь на нее равные права, если иное не прописано в брачном договоре.
- Долевая собственность. У такой недвижимости определены размеры доли всех собственников. Пропорции могут быть любыми и зависят от количества владельцев. К примеру, может быть 30/70, 50/50 или 20/40/40. Каждый собственник вправе самостоятельно решать, как использовать свою часть, а также оплачивает расходы по ней. Если договориться не получается, то это можно решить в судебном порядке.
Важно понимать, что доля в собственности не означает равное разделение в натуральном исчислении. 1/3 в трехкомнатной квартире не равна одной комнате. Под этим понятием понимается доля в праве на управление имуществом, а не площадь. Ведь в нее попадает не только жилые помещения, но и санузел или кухня.
Чтобы получить свою часть недвижимости в безраздельное владение, нужно требовать у других собственников выделить долю в натуре. На практике это сложно, особенно для квартир – нужно обустраивать отдельный вход в помещение, проводить разделение общих мест так, чтобы это не ущемляло других владельцев.
Могут ли супруги купить квартиру в долевую собственность
Любое имущество супругов, приобретенное после регистрации брака законодательно считается их совместной собственностью (если нет брачного договора с прописанными условиями). При этом закон позволяет приобрести квартиру с дальнейшим выделением долей. Сделать это можно несколькими способами:
- заключить соглашение о выделении долей и нотариально заверить его;
- заключить брачный договор, где будет установлен режим долевой собственности, до покупки квартиры.
Также отдельно стоит рассматривать покупку недвижимости с привлечением семейного капитала, поскольку по закону при такой сделке супруги обязаны выделять долю ребенку.
Покупка квартиры с выделением долей по соглашению
При оформлении и регистрации сделки на покупку квартиры не обязательно заключать брачный договор для выделения долей на каждого супруга. Вполне достаточно подписать и заверить так называемое соглашение об определении долей. Оно позволяет определить размер долей каждого владельца.
Такой способ подойдет тем парам, которые не планируют оформлять брачный договор. Также желательно, чтобы объект недвижимости приобретался на средства, заработанные еще до свадьбы или полученные в дар от другого лица, а не непосредственно в браке. Иначе размер долей при разводе можно пересчитать по желанию одного из супругов.
Для приобретения квартиры супругами в общую долевую собственность таким способом необходимо составить соглашение об определении долей. При этом документ не оформляет право на часть недвижимости, а лишь означает договоренность между сторонами. Алгоритм оформления такого соглашения:
Определиться с долями. По умолчанию при покупке квартиры супруги владеют равной долей. Это можно изменить по обоюдному согласию сторон и выделить справедливые размеры долей.
Составить соглашение с письменной форме в свободном виде. В нем обязательно должны быть указаны ФИО супругов, адрес недвижимости, данные документов с правом собственности, размеры долей, согласие, права и обязанности сторон. Правильно оформленный договор можно заказать у юриста.
Заверить соглашение в нотариальной конторе. Если возникли проблемы с оформлением документа, специалист может составить его и самостоятельно.
Подать соглашение в Росреестр. Это можно сделать непосредственно в ведомстве, через МФЦ или онлайн на сайте Госуслуг.
Через 10 рабочих дней получить выписку из ЕГРН, в которой будет указаны все владельцы недвижимости и их доли в ней.
Для супругов заверение соглашения об определении долей является обязательным. Специалист можете передать информацию и самостоятельно, заверив документ своей электронной подписью, которая выдается по нотариальному удостоверению.
Выписки из ЕГРН выдают каждому супругу. С момента внесения информации в Росреестр, они становятся полноценными владельцами своей части в общей долевой собственности. С учетом ее размера будет начисляться ежегодный налог на недвижимость.
На практике есть множество причин заблаговременно определить доли супругов в общей собственности. Например, если один из них является предпринимателем и в случае банкротства, он будет отвечать по долгам, в том числе имуществом. Еще до подписания соглашения стоит обратиться к юристу для консультации, чтобы оформить брачный договор в соответствии с СК РФ.
Заключение брачного договора
Брачный договор, или контракт – добровольное соглашение между супругами, где подробно описано, как будет делиться имущество, как нажитое в браке, так и полученное еще до свадьбы.
Пример документа: https://weddingsharm.ru/wp-content/uploads/2/1/2/212a549811685988cdb007156ed05d15.jpeg
Такая форма подходит тем парам, которые в случае развода не планируют делить недвижимость по закону, то есть в равных частях. При этом брачный договор большую силу над Семейным кодексом. В случае разделения недвижимого имущества суд сначала будет руководствоваться соглашением сторон, а только потом – актуальными законами.
Условия и документы
Текст брачного договора можно взять типовой и переработать по особенности семьи. Самый простой вариант – обратиться к юристу, чтобы составить документ с учетом всех законов.
Для составления брачного договора понадобятся следующие документы:
- паспорта;
- свидетельство о браке (если он уже зарегистрирован в ЗАГСе);
- свидетельства о рождении детей;
- подтверждающие право собственности на имущество.
Согласно семейному кодексу, в брачном договоре прописываются условия по отношения к личному и общему имуществу, которое уже есть, и возможно появится, а также режим собственности.
В документе нельзя указывать условия, касающихся других всех других родственников, включая общих детей. Кроме того, в брачном контракте нельзя указывать неимущественные отношения, например, выплаты в случае измены или как долго после развода нельзя вступать в новый брак.
Брачный договор заключается по обоюдному желанию супругов. Если один из них не готов к подписанию этого документа, заставить его нельзя. Уже заключенный против воли супруга брачный контракт можно оспорить в суде.
Судебная практика: В этом деле один из супругов обратился в суд, чтобы доказать свое право на часть недвижимости, купленной в браке. Суд постановил выделить долю за каждым и признал пункт брачного договора о том, что квартира остается в единоличном владении супруги, недействительным.
Изменить условия брачного договора или аннулировать его можно в любое время. Для этого потребуется подготовить соответствующее соглашение и заверить его у нотариуса. В случае полной переработки контракта желательно обратиться к профильному юристу. Затраты на подготовку документам с лихвой окупятся в случае развода.
Имущественный вычет при покупке жилья в долевую собственность
При покупке недвижимости в общую долевую собственность получить имущественный вычет может каждый из партнеров, если он платит с зарплаты налог на доходы физических лиц. До 2014 года размер вычета в таких ситуациях требовалось распределять между собственниками в соответствии с их долями. Максимальный размер НДФЛ к возврату со стоимости жилья как и сегодня составлял 260 тысяч рублей, а неиспользованный остаток запрещалось переносить на другой объект.
С 1 января 2014 года в Налоговый кодекс были внесены поправки. Если недвижимость была куплена после этой даты, распределять имущественный вычет согласно доле нет необходимости. Каждый совладелец может воспользоваться имущественной льготой в пределах 2 миллионов рублей. Остаток вычета разрешено переносить на другие объекты. Таким образом, семья может вернуть до 520 тысяч подоходного налога с одного или нескольких объектов. При покупке жилья в ипотеку можно отдельно вернуть 13% с уплаченных процентов, но их максимальная сумма не должна превышать 3 миллиона.
Супруги вправе перераспределить вычет между собой в любой пропорции. Паре достаточно написать заявление на распределение расходов на приобретение имущества и подать его вместе с декларацией 3-НДФЛ. Тогда не будет иметь значения, какую часть стоимости недвижимости оплатил муж или жена.
Пример: Семейная пара приобрела квартиру за 4 миллиона рублей. Треть суммы оплатила жена, а остаток — муж. Чтобы получить максимальный вычет, супруги распределили вычеты поровну, а не в соответствии с расходами. Так на счет каждого партнера вернется по 260 тысяч рублей.
Долевая собственность при покупке квартиры с маткапиталом
Согласно закону, квартиры, купленные с привлечением средств семейного капитала должны быть общей собственностью и супругов, и детей. При этом в течение полугода после погашения ипотечного кредита (завершения строительства) супруги обязаны выделить доли ребенку (детям).
Государство контролирует оформление недвижимости, приобретенного с использованием маткапитала. Если не выделить доли, то есть риск возбуждения уголовного дела за мошенничество.
Переход в долевую собственность происходит через соглашение о выделении долей, которое можно составить самостоятельно или обратиться к юристу. Нотариальное заверение в данной ситуации не требуется.
При выделении частей квартиры, купленной супругами с привлечением материнского капитала, нужно учитывать требование закона – часть собственности каждого владельца не должна быть меньше, чем его доля в сумме маткапитала.
Как продать жилье, купленное в браке
Согласно статье 34 СК РФ, на нажитое в браке имущество действует режим совместной собственности. Даже если квартира или дом записаны только на мужа или жену, партнер имеет в них половину по умолчанию. Поэтому при продаже жилья нужно заручиться согласием второго супруга на сделку. Его необходимо заверить нотариально, а сам документ — предоставить при регистрации права собственности.
Единственный собственник вправе продать имущество, не спрашивая согласия партнера, в нескольких случаях:
- недвижимость получена в наследство;
- квартира или дом приобретены по договору дарения;
- жилье приобрели на подаренные или унаследованные средства;
- пара оформила брачный контракт и установила правила владения собственностью.
Во всех остальных ситуациях при отсутствии согласия мужа или жены Росреестр может отказать в проведении сделки или добавить в ЕГРН пометку о том, что от второй стороны не было получено согласие. Тогда второй супруг в течение года может потребовать расторгнуть договор с новым владельцем и вернуть себе право собственности.
Как делится жилье в долевой собственности при разводе
Разделить купленное совместно имущество пара может в браке или во время развода, а также в течение 3 лет после него. Если общая недвижимость находится в долевой собственности, каждый партнер после развода имеет право выделить свою долю в натуре. Под исключение попадают случаи, когда проводить выделение запрещает закон или процедуру невозможно выполнить без причинения имуществу несоразмерного ущерба.
В соответствии со статьей 252 ГК РФ, выделить доли в натуре при разводе партнеры могут по соглашению сторон или в судебном порядке, если им не удалось договориться. Выделение доли в натуре требует от супругов соблюдения нескольких условий:
- стоимость жилья после внесенных изменений не упадет;
- выделенная часть недвижимости останется технически исправной и ее можно будет эксплуатировать по назначению;
- жилье приобрели на подаренные или унаследованные средства;
- права других собственников на жилье после процедуры не будут ущемлены.
Во многих случаях разделить квартиру в натуре без причинения весомого ущерба имуществу нельзя. В этих ситуациях выделяющий долю собственник может потребовать у бывшего супруга выплаты стоимости принадлежащей ему части жилья.
Преимущественное право покупки при общей долевой собственности
При продаже доли в долевой собственности постороннему лицу остальные совладельцы обладают преимущественным правом покупки. Если покупатель решил приобрести одну или несколько долей в объекте, ему нужно убедиться, что совладельцам предложили выкупить выставленную на продажу часть квартиры и они выразили отказ. Или — не ответили на предложение в отведенный законом срок. Продавец обязан озвучить сособственникам актуальную стоимость.
Соблюдение преимущественного права других участников подтвердят:
- свидетельство нотариуса о направлении, передаче уведомления совладельцам;
- копия телеграммы с указанием стоимости доли и условий ее продажи, отправленная продавцом другому владельцу долевого имущества.
Если другие участники не выкупят выставленную на продажу часть квартиры или дома в течение месяца, можно продать ее любому другому лицу. Срок может быть сокращен, если совладельцы дадут письменный отказ от реализации преимущественного права. А если желание приобрести имущество продавца выразили сразу несколько сособственников, он вправе выбрать, с кем именно заключить договор. В статье 250 ГК РФ также указано, что долю могут выкупить несколько совладельцев.
Покупка квартиры в долевую собственность не супругами
Согласно гражданскому кодексу, если квартиру приобретают граждане, которые не состоят в официальном браке, она автоматически оформляется в долевую собственность. Достаточно в типовом договоре купли-продажи указать сумму, вложенную каждым покупателем и долю, на которую он претендует.
После регистрации сделки в Росреестре в выписке будет обозначено, что квартира находится в долевом владении с указанием всех долей.
К примеру, Яна и Иван живут вместе без заключения брака. Вместе они приобрели квартиру стоимостью 2 млн. рублей. Каждый из них внес по 1 млн. рублей, а в договоре были прописаны равные доли. В результате и Яна, и Иван будут владеть 1/2 квартиры, что подтверждается выпиской ЕГРН.
Заключение
Собственность супругов может быть совместной либо долевой. Под первый случай попадают все квартиры, купленные в браке. По закону, муж и жена в ней имеют равные доли. Выделить доли при покупке можно двумя основными способами – прописать их в соглашении или заключить брачный контракт еще до момента приобретения жилья.
В обеих ситуациях лучше заручиться профессиональной юридической поддержкой. Это позволит избежать ошибок на этапе разработки документа, а в последующем – избежать неприятных проблем при разделе имущества во время бракоразводного процесса.
Вопросы и ответы
Что такое долевая собственность?
Это недвижимость, у которой определены доли всех владельцев. Их может быть сколь угодно много.
Могут ли супруги купить квартиру в долевую собственность?
Да, по закону это возможно. Для этого можно использовать нотариально заверенное соглашение о выделении долей или брачный договор.
Могут ли не родственники купить квартиру в долевую собственность?
Такой вариант возможен. В отличие от покупки квартиры супругами, для выделения долей в такой ситуации достаточно указать долю каждого покупателя в договоре купли-продажи, а затем подать документы для регистрации сделки в Росреестр.
