Что такое долевое строительство
Для начала разберёмся в основных понятиях. Долевое строительство — вид покупки, при которой покупатель получает не квартиру, а право требования на нее. Только по окончанию строительства покупателю выдадут жилую или коммерческую недвижимость. Отношения между застройщиком и дольщиком регулирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Покупатель и строительная компания заключают договор долевого участия — ДДУ. Средства на счет СК перечисляются двумя способами:
- Посредством эскроу-счетов, которые позволяют банкам блокировать сумму до сдачи объекта. Если застройщик не сдаст объект, деньги вернутся с эскроу-счета обратно покупателю.
- Напрямую на счет строительной компании. Этот способ менее безопасный для покупателя, так как возвращать деньги придется через претензию, а, чаще всего, через суд.
Кому полагается возврат налога при строительстве по ДДУ
Для людей, которые приобрели квартиру по ДДУ в России, предусмотрена льгота в виде возврата части суммы от покупки — иначе говоря, имущественный вычет.
Получить его можно при соблюдении нескольких условий. Так, необходимо быть налоговым резидентом РФ, то есть жить на территории страны не меньше 183 дней в течение 12 идущих подряд месяцев. Кроме того, должен быть налогооблагаемый доход по ставке 13% или 15% НДФЛ.
Размер вычета при долевом строительстве
В зависимости от того, на какие средства — личные или заёмные — вы приобрели жилье по ДДУ, верхний порог выплаты может меняться.
Если квартира была куплена на личные средства, предельная сумма для вычета будет ограничена 2 млн руб. Таким образом, вернуть удастся максимум 260 тыс. руб. — 13% от 2 млн руб. Даже если стоимость недвижимости превышает 2 млн, лимит вычета останется тот же.
Пример из практики. Мужчина купил квартиру в Санкт-Петербурге по договору долевого участия за 5 млн руб. После сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи у него появилось право на имущественный налоговый вычет. Поскольку он отдал за жильё накопленные средства и не обращался за помощью к банкам, в итоге ему удалось вернуть 260 тыс. руб.
Вычет при покупке квартиры в ипотеку
Иначе обстоят дела при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку. Помимо основного вычета, можно вернуть также 13% от уплаченных процентов по ипотеке. Максимальная сумма, из которой положен возврат, составляет 3 млн руб. переплаты. Следовательно, покупателю полагаются 390 тысяч руб. — 13% от 3 млн руб. и 260 тыс. руб. от стоимости жилья. Таким образом, суммарно можно получить до 650 тыс. руб.
Пример из практики. Клиент заключил договор долевого участия в 2018 году. Квартира обошлась ему в 6 млн руб., а банку он переплатил 1 млн руб. ипотечных процентов. В 2020 году, после того как дом построили, он получил 260 тыс. по основному вычету и дополнительные 130 тыс. руб. (13% от 1 млн.) за проценты по ипотеке.
Если квартира по ДДУ куплена в браке
Когда жилье приобретается в браке, каждый из супругов может рассчитывать на имущественный вычет. Предельная сумма вычета составляет 4 млн руб. — по два на каждого из супругов. Семейный бюджет реально пополнить на сумму до 520 тыс. руб. (260 тыс. руб * 2).
Если у супругов нет брачного договора, который устанавливает другие правила, то покупка квартиры в браке — это совместно нажитое имущество. Не важно, кто является собственником по документам и на чьи средства жилье приобретено. У обоих появляется право на льготу. Как распределить сумму вычета, когда квартира стоит меньше 4 млн руб., решают сами супруги.
Правила вычета по ипотечным процентам такие же. Максимум вычета — по 3 млн. руб. или 390 тыс. руб. на каждого (на двоих — 780 тыс. руб.).
Например. Марина купила квартиру за 1 млн руб. и получила 130 тыс. руб. в виде вычета. Предельная сумма — 260 тыс. руб. Спустя три года Марина купила еще дом за 2 млн руб. и оформила вычет на него. Она получила еще 130 тыс. руб. — 260 тыс. руб.-130 тыс. руб. (первый вычет за квартиру).
Что можно включить в имущественный вычет при долевом строительстве
Государство позволяет компенсировать расходы также на ремонтные работы и отделочные материалы, но есть нюанс. В договоре должно быть прописано, что жильё куплено без отделки. При этом все ваши траты должны подтверждаться официальными документами, например, чеками из строймагазинов, договором с подрядчиком и накладными. Однако стоит помнить, что выплата по-прежнему производится с суммы, которая не может превышать 2 млн руб.
Представьте, что вы купили студию без отделки за 1,5 млн руб. и ещё 400 тыс. руб. потратили на ремонт. Вы сможете вернуть 247 тыс. руб. (13% от 1 млн 900 тыс. руб. — суммы расходов на ремонт и студию). К сожалению, даже если бы жильё обошлось более чем в 2 млн. руб., а мастера попросили за работы в два раза больше, налоговая прибавила бы только 13 тыс. руб.
Совет юриста: Подавать заявление на налоговый вычет за ремонтные работы имеет смысл, когда стоимость квартиры меньше 2 млн руб. или, если недвижимость куплена в браке, то меньше 4 млн руб.
Когда можно оформить вычет
Подать заявление на возмещение средств при покупке квартиры по ДДУ можно только после подписания акта приема-передачи (или передаточного акта) — итогового документа, который подтверждает, что у покупателя нет претензий к застройщику и компания выполнила свои обязательства.
Одного лишь передаточного акта недостаточно: вам потребуется ещё оформить право собственности в Росреестре.
По поводу доступности ФНС можно не беспокоиться: служба принимает декларации на вычет в любой день года.
Готовим пакет документов
Чтобы получить вычет, придётся потратить некоторое время на сбор бумаг. Допустимо передавать налоговой копии документов, а не оригиналы. Ведомство проверит их по базам самостоятельно. Если у вас попросят подлинники, что случается нечасто, их можно будет довезти. В большинстве случаев достаточно отправить качественные фотографии документов в личном кабинете ФНС или подшить их к декларации.
Для получения вычета потребуются:
- Выписка из ЕГРН, которую можно бесплатно получить через Госуслуги. После запроса она появится в вашем личном кабинете;
- Копия договора о приобретении жилья — ДДУ;
- Платёжные документы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств, чеки и т. д.);
- Справка о доходах 2-НДФЛ. Её можно попросить в бухгалтерии на работе или найти в личном кабинете на сайте ФНС. Для этого в меню нажмите на вкладку «Доходы и вычеты», а в появившемся списке — на «Доходы». Учтите, что сведения о доходах за предыдущий год появляются на сайте не позднее 20 марта текущего года. Чтобы заполнить декларацию раньше, нужно запросить документ у работодателя. По закону, справку 2-НДФЛ должны подготовить в течение трех рабочих дней. При этом получать её можно сколько угодно раз.
- Копия паспорта;
- Заявление на получение налогового вычета;
- Свидетельство о браке, если квартира куплена в браке без брачного договора;
- Заявление о договорённости участников сделки о распределении вычета между супругами.
Вдобавок к указанному в списке, вам нужно будет предоставить единую декларацию 3-НДФЛ. Подробнее о ней мы расскажем далее.
Если нужен вычет за уплаченные проценты
Право получения вычета по процентам, как и в прошлом случае, возникает после регистрации права собственности. При этом заявить о нём можно только в году, следующем за тем, в котором документ появился.
Помимо перечисленных выше документов потребуется предоставить:
- копию кредитного договора, по которому были выплачены проценты;
- справку из банка об уплате процентов по кредиту;
Срока давности получения вычета нет. Кроме того, его можно оформлять как во время выплаты кредита, так и после погашения начислений.
Совет юриста: Заявления на вычет разрешается подавать в налоговую каждый год до тех пор, пока не будет исчерпан их лимит. Если вам так удобнее, можно делать это раз за несколько лет. Но не забывайте: на вычет подают документы за три последних года. Вам вернётся часть налогов, которые были уплачены за этот срок. Условно говоря, если за 2021, 2022 и 2023 гг. с вашей зарплаты в бюджет поступили 300 тыс. рублей, их удастся вернуть. Оставшиеся 90 тысяч вы сможете получить, когда наберётся такая сумма налогов.
Что такое декларация 3-НДФЛ
Как для основного, так и для процентного вычетов по ипотеке предусмотрена единая декларация 3-НДФЛ. Подать её, как и пакет остальных документов, можно с помощью личного кабинета налогоплательщика ФНС или в бумажном виде в территориальный налоговый орган или МФЦ.
В декларации вам предстоит предоставить информацию о денежных поступлениях, сведения о налоговом резидентстве, указать организацию или физическое лицо, от которых получены доходы, выбрать тип вычета и прикрепить подтверждающие документы. Большая часть данных заполняется автоматически. В завершение нужно будет подписать декларацию электронной подписью.
То же самое можно сделать и офлайн. Можно использовать декларацию, подготовленную на компьютере, или заполнить её вручную.
Получение вычета разными способами
Есть несколько способов получения льготы — целиком на карту либо по частям через работодателя.
Второй вариант предполагает, что из вашей зарплаты некоторое время не будет удерживаться НДФЛ. Для вас это будет выглядеть, как ежемесячная прибавка, которая продействует до тех пор, пока полная сумма вычета не исчерпает себя. Преимущество в том, что воспользоваться таким правом вы сможете, не дожидаясь окончания года: вычет можно заявить в том же году, в котором жилая недвижимость куплена и оформлена в собственность.
Если для вас предпочтительнее «дробление» вычета, отправьте в ФНС пакет указанных выше документов, дождитесь ответа ведомства и впоследствии отнесите полученное уведомление работодателю. Это и станет основанием для перечисления суммы налога.
Вывод
Имущественный вычет положен тем, кто платит НДФЛ и купил квартиру, в том числе, по ДДУ — то есть в строящемся доме. Если покупка была совершена с помощью ипотечных средств, можно вернуть еще 13% от уплаченных банку процентов. Максимальная сумма, которую можно вернуть — 650 тыс. руб.
Для получения вычета нужно заполнить налоговую декларацию 3ДФЛ, собрать пакет документов и передать их в ФНС.
Ответы на частые вопросы
В каких случаях вычет при покупке жилья по ДДУ невозможен?
Получить льготу не удастся, если квартира куплена на средства работодателя, бюджетные средства. Материнский капитал не входит в предельную сумму вычета. Другими словами, если квартира куплена за 1 млн руб., условно 500 тыс. руб. — средства маткапитала, то к вычету будет использована сумма только в 500 тыс. руб., то есть только собственные или ипотечные средства.
Можно ли получить вычет, если есть задолженность по налогам?
Из-за задолженности получить сумму целиком не получится: ФНС заберет «своё» и только затем вернёт оставшиеся деньги. Рекомендуется оплатить долг до подачи декларации.
Могу ли я воспользоваться имущественным вычетом дважды?
Имущественный вычет предоставляется каждому налоговому резиденту РФ лишь раз в жизни. Но если стоимость жилья не позволяет вернуть налог полностью, разрешается перенести остаток на другой объект.
Например, квартира стоила 1,5 млн руб., а государство вернуло вам 195 тыс. руб. Оставшиеся 500 тыс. вычета (помним, что выплата производится с суммы, не превышающей 2 млн руб.) можно будет оформить при следующей покупке.
